Die Wohnung steht voll. Der Schlüssel liegt bei Ihnen oder bei einem Nachbarn. Sie wohnen vielleicht mehrere hundert Kilometer entfernt und haben Urlaubstage, die nicht reichen. Dazu kommt die Frage, die keiner gern ausspricht: Wo fängt man überhaupt an?
Hier steht jeder Schritt in der Reihenfolge, in der er wirklich passiert. Vom ersten Kontakt bis zum Notartermin.
Der Ablauf auf einen Blick
Sieben Schritte, drei Abschnitte. Vor der Räumung wird geschaut und dokumentiert, dann wird geräumt, danach folgt alles, was zum Verkauf gehört. Die Reihenfolge ist nicht verhandelbar: Sortiert wird immer vor dem Container, nie danach.
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Schritt 1: Ihr Anruf
Sie schildern kurz, was passiert ist und wo die Wohnung liegt. Gefragt wird nach Adresse, Größe, ungefährem Zustand und danach, ob Sie Eigentümer oder Erbe sind. Vorbereiten müssen Sie nichts.
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Schritt 2: Termin vor Ort
Ein Ortstermin ist immer nötig – seriös einschätzen lässt sich eine Wohnung nur, wenn jemand darin gestanden hat. Ein Schlüssel genügt, übergeben von Nachbarn, Hausverwaltung oder Betreuer.
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Schritt 3: Sichtung und Fotoprotokoll
Jeder Raum wird angesehen und fotografiert, auch Keller, Dachboden und Garage. Wertgegenstände kommen auf eine Liste, persönliche Papiere werden getrennt gesichert. Sie bekommen beides – bei mehreren Erben bekommt jeder dasselbe.
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Schritt 4: Absprache
Jetzt entscheiden Sie: Was bleibt in der Familie, was wird verwertet, was wird entsorgt. Diese Absprache wird schriftlich festgehalten, nicht nur mündlich – so kann später niemand etwas anderes behaupten.
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Schritt 5: Räumung
Verwertbares wird verwertet und angerechnet, Brauchbares geht an soziale Einrichtungen, der Rest wird getrennt und fachgerecht entsorgt. Papiere und Datenträger werden datenschutzgerecht vernichtet. Am Ende ist die Wohnung besenrein.
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Schritt 6: Zustand herstellen
Erst in der leeren Wohnung sieht man, was wirklich Sache ist. Gemacht wird, was sich beim Verkauf rechnet: Tapeten, Böden, Malerarbeiten, kleine Reparaturen. Wenn sich eine große Renovierung nicht lohnt, wird Ihnen das gesagt.
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Schritt 7: Bewertung und Verkauf
Fehlende Unterlagen werden beschafft, der Preis ermittelt, das Objekt fotografiert und vermarktet. Besichtigungen laufen ohne Sie, wenn Sie das möchten. Am Ende steht der Notartermin – dort kommen Sie hin oder lassen sich vertreten.
Drei Dinge bleiben bei Ihnen: den Zugang ermöglichen, einmal entscheiden, was in der Familie bleibt, und am Ende unterschreiben. Fünf der sieben Schritte laufen ohne Ihre Anwesenheit – auch dann, wenn Sie mehrere hundert Kilometer entfernt wohnen.
Was in der Grafik als Zeitangabe steht, sind Erfahrungswerte und keine Zusagen. Wie schnell es tatsächlich geht, hängt vor allem an einer Sache: wann Sie selbst so weit sind. Es gibt keinen Grund zur Eile – aber auch keinen Grund zu warten, wenn Sie bereit sind.
Die einzelnen Schritte stehen unten noch einmal ausführlich, mit allem, was dabei passiert.
Die Schritte im Einzelnen
Schritt 1: Ihr Anruf oder Ihre Nachricht
Am Anfang steht ein kurzes Gespräch. Gefragt wird nach der Adresse, der Größe der Wohnung oder des Hauses, dem ungefähren Zustand und danach, ob Sie Eigentümer oder Erbe sind. Auch die Frage, ob es mehrere Erben gibt, kommt früh. Sie müssen nichts vorbereiten und keine Unterlagen heraussuchen.
Wenn Sie etwas nicht wissen, ist das kein Problem. Vieles klärt sich beim Termin vor Ort.
Dauer: meist ein Telefonat von wenigen Minuten. Eine Nachricht wird in der Regel am selben Werktag beantwortet.
Schritt 2: Der Termin vor Ort – auch ohne Sie
Ein Ortstermin ist immer nötig. Niemand kann eine Wohnung seriös einschätzen, ohne sie gesehen zu haben. Sie können dabei sein, müssen es aber nicht.
Wenn Sie weit weg wohnen, reicht eine Schlüsselübergabe. Der Schlüssel kann von einem Nachbarn, der Hausverwaltung oder einem Betreuer übergeben werden. Sie bekommen danach alles per Telefon, Mail oder Fotos.
Zeitrahmen: der Termin lassen sich meist innerhalb weniger Tage einrichten, bei Eile oft schneller.
Schritt 3: Sichtung und Fotoprotokoll
Jeder Raum wird angesehen und fotografiert. Schränke, Keller, Dachboden, Garage. Dabei geht es um drei Dinge: Was hat einen Wert, was ist persönlich und wichtig, und was muss entsorgt werden.
Wertgegenstände und persönliche Papiere werden getrennt erfasst und gesichert. Sie bekommen die Fotos und eine Liste. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, bekommt jeder dieselben Unterlagen.
Dauer: meist am selben Tag wie der Ortstermin, bei großen Objekten etwas länger.
Schritt 4: Absprache – was bleibt, was geht, was verkauft wird
Jetzt entscheiden Sie. Möbel, die in der Familie bleiben sollen, werden markiert und zur Seite gestellt. Dinge mit Wert werden benannt und getrennt behandelt. Alles andere wird geräumt.
Diese Absprache wird schriftlich festgehalten, nicht nur mündlich. So kann später niemand behaupten, es sei anders vereinbart worden. Gerade bei Erbengemeinschaften ist das wichtig, weil alle denselben Stand haben.
Zeitrahmen: in der Regel innerhalb weniger Tage nach der Sichtung.
Schritt 5: Die Räumung
Was sich verwerten lassen, wird verwertet und angerechnet. Was noch brauchbar, aber nicht verkäuflich ist, geht an soziale Einrichtungen. Der Rest wird fachgerecht entsorgt, getrennt nach Sperrmüll, Elektroschrott, Farben und Chemikalien.
Für die Entsorgung bekommen Sie einen Nachweis. Papiere und Datenträger werden nicht einfach in den Container geworfen, sondern datenschutzgerecht vernichtet. Am Ende ist die Wohnung besenrein.
Dauer: eine normale Eigentumswohnung ist meist an einem bis zwei Tagen geräumt, ein volles Haus dauert länger.
Schritt 6: Zustand herstellen – und ehrlich rechnen
Nach der Räumung sieht man erst, was wirklich Sache ist. Manches lohnt sich vor einem Verkauf: Tapeten runter, Wände weiß streichen, alte Bodenbeläge entfernen, kleine Schäden beheben. Das kostet wenig und verändert den ersten Eindruck stark.
Eine große Renovierung lohnt sich dagegen oft nicht. Neue Bäder oder Küchen holen den Einsatz beim Verkaufspreis meistens nicht wieder herein. Wenn das so ist, wird Ihnen das gesagt – auch wenn es Arbeit wäre, die man verkaufen könnte.
Zeitrahmen: kleine Maßnahmen meist innerhalb von ein bis zwei Wochen nach der Räumung.
Schritt 7: Bewertung und Verkauf
Für den Verkauf werden Unterlagen gebraucht: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung. Vieles davon lassen sich beschaffen, auch wenn es in der Wohnung nicht auffindbar war.
Danach wird der Preis ermittelt, das Objekt fotografiert und vermarktet. Besichtigungen laufen ohne Sie, wenn Sie das wollen. Am Ende steht der Notartermin, zu dem Sie entweder kommen oder Sie vertreten lassen.
Zeitrahmen: die Vorbereitung dauert meist einige Wochen, die Vermarktung selbst hängt vom Objekt ab.
Was Sie selbst tun müssen
Erstaunlich wenig. Sie müssen den Zugang zur Wohnung ermöglichen, also den Schlüssel übergeben oder übergeben lassen. Sie müssen sagen, welche Dinge in der Familie bleiben sollen. Und Sie müssen die Absprache bestätigen, bevor geräumt wird.
Als Erbe brauchen Sie außerdem den Nachweis, dass Sie verfügen dürfen. Das ist je nach Fall ein Erbschein oder ein Testament mit Eröffnungsprotokoll. Welche Papiere in Ihrem Fall nötig sind, klären Sie mit dem Nachlassgericht oder einem Notar – der Überblick dazu steht hier.
Was Ihnen abgenommen wird
Die Sichtung, das Fotoprotokoll, das Sichern von Wertgegenständen und persönlichen Unterlagen. Die komplette Räumung mit eigenen Mitarbeitern und Fahrzeugen. Spende, Verwertung und Entsorgung samt Nachweis. Das Beschaffen fehlender Unterlagen. Die Einschätzung, was sich vor dem Verkauf lohnt. Die Bewertung, die Vermarktung, die Besichtigungen und die Begleitung bis zum Notar.
Sie müssen dafür nicht in Essen wohnen und nicht mehrfach anreisen.
Kurz zusammengefasst
Der Ablauf ist keine Blackbox. Erst wird geredet, dann wird geschaut, dann wird schriftlich festgehalten, und erst dann wird geräumt. Sortieren kommt immer vor dem Container. Danach wird nur das hergestellt, was sich beim Verkauf auch rechnet.
Für Sie bleiben drei Dinge: Zugang, Entscheidung, Unterschrift. Den Rest übernimmt Ihr Ansprechpartner vor Ort. Erreichbar unter 0201-45875433 – auch dann, wenn Sie sich noch gar nicht entschieden haben.
Noch Fragen offen? Auf der Seite Häufige Fragen stehen 25 Antworten rund um Erbschein, Wertsachen, Kosten und Verkauf.
Sprechen Sie einmal kurz mit jemandem, der das jede Woche macht
Zehn Minuten am Telefon reichen meistens, um zu klären, was in Ihrem Fall der nächste sinnvolle Schritt ist. Danach entscheiden Sie in Ruhe – ganz ohne Verpflichtung.
